Ein Haus verkaufen mit laufendem Kredit ist grundsätzlich möglich. Für Eigentümer in Bonn, Köln und dem Rhein-Sieg-Kreis stellt sich dabei aber schnell eine entscheidende Frage: Was passiert mit der noch offenen Baufinanzierung – und kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
Für den tatsächlich verfügbaren Verkaufserlös zählt nicht allein der Kaufpreis. Entscheidend ist auch, welche Restschuld noch besteht, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und welche weiteren Kosten bei der Ablösung berücksichtigt werden müssen.
Haus verkaufen mit laufendem Kredit: Was passiert mit der Finanzierung?
Eine eingetragene Grundschuld verhindert einen Immobilienverkauf nicht. In der Praxis wird beim Verkauf geklärt, wie die bestehende Finanzierung abgelöst und die für den Käufer erforderliche Lastenfreistellung organisiert wird. Der Notar stimmt die notwendigen Schritte mit den Beteiligten und dem finanzierenden Kreditinstitut ab.
Für Verkäufer ist deshalb schon vor der Vermarktung wichtig zu wissen, wie hoch die aktuelle Restschuld ist und welche Bedingungen der Darlehensvertrag für eine vorzeitige Rückzahlung vorsieht. Erst damit lässt sich der voraussichtlich verbleibende Nettoerlös sinnvoll einschätzen.
Wer zunächst den realistischen Marktwert seiner Immobilie bestimmen möchte, findet bei Wypior Immobilien weitere Informationen zur Immobilienbewertung. Einen Überblick über den gesamten Ablauf bietet außerdem unser Leitfaden zum Immobilienverkauf in 6 Schritten.
Wann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen?
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins kann die Bank bei einer vorzeitigen Rückzahlung grundsätzlich eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar damit zusammenhängenden Schaden verlangen. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 502 BGB.
Ein Immobilienverkauf kann ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Ablösung begründen. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass jede von der Bank berechnete Vorfälligkeitsentschädigung in jeder Konstellation geschuldet ist. Vertragsgestaltung, Berechnung und Zeitpunkt können eine Rolle spielen. Die Verbraucherzentrale erläutert die Voraussetzungen zur vorzeitigen Ablösung einer Baufinanzierung.
Wichtig: Die häufig genannten Obergrenzen von 1 beziehungsweise 0,5 Prozent gelten nach § 502 Abs. 3 BGB für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Sie dürfen nicht pauschal auf grundpfandrechtlich besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen übertragen werden. Deshalb sollte die konkrete Berechnung im Einzelfall geprüft werden.
Die Zehn-Jahres-Regel bei Immobilienkrediten
Eine besonders relevante Ausnahme ergibt sich aus § 489 BGB. Ein Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz kann grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang des Darlehens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, kann für die Fristberechnung dieser spätere Zeitpunkt maßgeblich sein.
Für Eigentümer, deren Finanzierung sich dieser Grenze nähert, kann der genaue Verkaufszeitpunkt finanziell relevant sein. Eine pauschale Empfehlung, einen Verkauf deshalb aufzuschieben, wäre aber falsch. Marktwert, persönliche Situation, laufende Kosten, Zinsbindung und Verkaufsziel müssen gemeinsam betrachtet werden.
Was Eigentümer vor dem Verkauf klären sollten
Vor der Vermarktung sollten mindestens die aktuelle Restschuld, das Datum der vollständigen Darlehensauszahlung, die verbleibende Sollzinsbindung, vereinbarte Sondertilgungsrechte und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung geklärt werden. Sinnvoll ist es, beim Kreditinstitut eine aktuelle Ablöseauskunft beziehungsweise eine nachvollziehbare Berechnung anzufordern.
Danach lässt sich eine einfache Verkaufskalkulation aufstellen: realistischer Verkaufspreis abzüglich Restschuld, möglicher Ablösekosten und sonstiger verkaufsbezogener Aufwendungen. So wird früh sichtbar, welcher Betrag nach dem Verkauf voraussichtlich tatsächlich zur Verfügung steht.
Bei der Preisfindung sollte die Finanzierung des Verkäufers allerdings nicht zum Maßstab für den Angebotspreis werden. Entscheidend bleibt der Marktwert der Immobilie. Eine hohe Restschuld macht ein Objekt nicht automatisch wertvoller – ebenso wenig rechtfertigt eine niedrige Restschuld einen niedrigeren Marktpreis.
Bonn, Köln und Rhein-Sieg: Warum die Kalkulation besonders wichtig ist
In der Region treffen unterschiedliche Teilmärkte aufeinander: urbane Eigentumswohnungen und Häuser in Köln und Bonn ebenso wie Ein- und Zweifamilienhäuser in Städten und Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises. Die Finanzierbarkeit auf Käuferseite und eine marktgerechte Preispositionierung bleiben deshalb zentrale Faktoren für die Vermarktung.
Für Eigentümer beispielsweise in Troisdorf, Lohmar oder Neunkirchen-Seelscheid gilt daher dasselbe Prinzip: Erst den Marktwert realistisch bestimmen, anschließend die persönliche Finanzierungs- und Ablösesituation danebenlegen. Beides sind getrennte Rechnungen, die für eine belastbare Verkaufsentscheidung zusammengeführt werden müssen.
Kann der Käufer den bestehenden Kredit übernehmen?
Eine Vertragsübernahme oder ein Sicherheitentausch kann in einzelnen Fällen eine Alternative zur vollständigen Ablösung sein. Dafür braucht es jedoch die Zustimmung des Kreditinstituts und eine passende vertragliche sowie wirtschaftliche Konstellation. Verkäufer sollten deshalb nicht damit kalkulieren, bevor die Bank dies verbindlich bestätigt hat.
Fazit: Erst Restschuld und Marktwert kennen, dann verkaufen
Ein Hausverkauf trotz laufender Finanzierung ist ein normal lösbarer Vorgang. Finanzielle Überraschungen entstehen vor allem dann, wenn Restschuld, Kündigungsfristen und mögliche Vorfälligkeitskosten erst nach Beginn der Vermarktung geprüft werden.
Wenn Sie einen Verkauf in Bonn, Köln oder dem Rhein-Sieg-Kreis erwägen, kann Wypior Immobilien zunächst den aktuellen Marktwert und eine realistische Vermarktungsstrategie einordnen. Kontaktieren Sie uns unverbindlich, bevor Sie Angebotspreis und Verkaufszeitpunkt festlegen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Darlehensverträge und mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen sollten im Einzelfall fachkundig geprüft werden.
