Die Mietrechtsreform 2026 nimmt nach der Sachverständigenanhörung im Bundestag wieder Fahrt auf. Für private Vermieter sind vor allem fünf Punkte relevant: Kurzzeitvermietung, Möblierungszuschläge, Indexmieten, Kündigungen bei Mietrückständen und das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen. Noch ist nichts davon geltendes Recht. Wer in Köln, Bonn oder dem Rhein-Sieg-Kreis vermietet, kann die eigenen Verträge und Unterlagen aber schon jetzt auf mögliche Anpassungen vorbereiten.
Stand dieses Beitrags: 19. Oktober 2026. Grundlage ist der Regierungsentwurf zum Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete. Er wurde am 14. Oktober 2026 im Rechtsausschuss des Bundestages öffentlich angehört. Die Sachverständigen bewerteten zentrale Punkte unterschiedlich; Änderungen im weiteren Verfahren sind daher möglich.
Mietrechtsreform 2026: Die geplanten Änderungen im Überblick
- Kurzzeitvermietung: Die Ausnahme für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch soll grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden; unter bestimmten Voraussetzungen wäre eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich.
- Möblierungszuschlag: Der Zuschlag soll sich grundsätzlich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll möblierte Wohnungen ist im Entwurf eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Vermieter sollen den Zuschlag offenlegen müssen.
- Indexmiete: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen Steigerungen oberhalb von drei Prozent pro Jahr nur noch zur Hälfte auf die Miete durchschlagen.
- Mietrückstände: Eine vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist soll einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen können.
- Modernisierung: Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro steigen.
Der Deutsche Bundestag fasst Entwurf und Anhörung zusammen. Den aktuellen Verfahrensstand und die zugehörigen Dokumente führt außerdem das Dokumentations- und Informationssystem des Bundestages.
1. Kurzzeitvermietung: Der Vertragszweck wird wichtiger
Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, ist bislang unter bestimmten Voraussetzungen von Schutzvorschriften wie der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Regierungsentwurf will diese Ausnahme zeitlich klarer fassen. Geplant ist grundsätzlich eine Grenze von sechs Monaten; eine Verlängerung auf bis zu acht Monate soll nur bei einem nach Mietbeginn unvorhergesehen längeren Bedarf möglich sein.
Für Vermieter von Projektwohnungen, möblierten Apartments oder Übergangsunterkünften bedeutet das: Nicht allein die Überschrift des Vertrags entscheidet. Der konkrete vorübergehende Zweck und seine Dokumentation können an Bedeutung gewinnen. Pauschale Befristungen ohne nachvollziehbaren Anlass wären ein riskanter Ausgangspunkt.
2. Möblierungszuschlag: Inventar und Zeitwert nachvollziehbar machen
Bei möblierten Wohnungen soll der Zuschlag transparenter werden. Nach dem Entwurf soll er grundsätzlich am Zeitwert der überlassenen Möbel ausgerichtet und gesondert ausgewiesen werden. Für voll möblierte Wohnungen ist alternativ eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Fehlt die verlangte Auskunft, könnte die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe vorübergehend als unmöbliert behandelt werden.
Vermieter sollten deshalb Kaufbelege, Anschaffungsdaten, Inventarlisten und den Zustand der Einrichtung geordnet aufbewahren. Das schafft nicht nur für eine spätere Rechtslage Klarheit, sondern reduziert bereits heute Streit darüber, welche Möbel tatsächlich mitvermietet wurden.
3. Indexmiete: Kalkulation für Bestandsverträge prüfen
Besonders relevant für langfristige Renditeberechnungen ist die geplante Begrenzung von Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten. Steigt der maßgebliche Index innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll nach dem Regierungsentwurf nur die Hälfte des darüberliegenden Anteils berücksichtigt werden.
Ob und wie die Regelung für einen konkreten Standort und bestehende Verträge gilt, hängt vom endgültigen Gesetzestext ab. Für Eigentümer in der Region empfiehlt sich deshalb eine Szenariorechnung: Welche Einnahmen wurden bislang unter vollständiger Indexweitergabe erwartet, und wie verändert sich die Kalkulation bei einer begrenzten Anpassung? Das ist insbesondere vor Kauf, Refinanzierung oder Verkauf einer vermieteten Wohnung wichtig.
4. Mietrückstände: Kündigungsprozesse könnten sich verändern
Bislang beseitigt eine Schonfristzahlung grundsätzlich die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nicht aber automatisch eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung. Der Entwurf sieht vor, die Heilungswirkung einmalig auch auf die ordentliche Kündigung zu erstrecken.
Vermieter sollten daraus keine vorzeitigen Schlüsse für laufende Fälle ziehen. Zahlungsrückstände, Abmahnungen, Kündigungen und Fristen gehören weiterhin in fachkundige rechtliche Hände. Sollte die Änderung beschlossen werden, müssten interne Abläufe und Musterschreiben angepasst werden.
5. Modernisierung: Vereinfachtes Verfahren soll mehr Maßnahmen erfassen
Eine für Vermieter günstigere Änderung betrifft das vereinfachte Verfahren nach einer Modernisierung. Die maßgebliche Wertgrenze soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen. Damit könnten auch umfangreichere Maßnahmen in das vereinfachte Berechnungsverfahren fallen.
Das ersetzt jedoch weder die Trennung von Instandhaltung und Modernisierung noch eine saubere Kostenaufstellung. Wer energetisch saniert, eine Heizung erneuert oder den Wohnwert verbessert, sollte Angebote, Rechnungen, Förderungen und den Anteil reiner Erhaltungsarbeiten von Beginn an getrennt dokumentieren.
Was Vermieter in Köln, Bonn und Rhein-Sieg jetzt konkret tun können
- Vertragsbestand sortieren: Indexmiete, Möblierung, befristete oder vorübergehende Vermietung und laufende Modernisierungen getrennt erfassen.
- Möbel dokumentieren: Inventarliste, Anschaffungsjahr, Kaufpreis und Zustand nachvollziehbar festhalten.
- Kalkulation aktualisieren: Bei Indexverträgen eine konservative Variante mit begrenzter Mietanpassung rechnen.
- Modernisierungskosten trennen: Erhaltungs- und Modernisierungsanteile sowie Fördermittel frühzeitig dokumentieren.
- Keine Muster blind ändern: Erst den endgültigen Gesetzesbeschluss, Übergangsregeln und das Inkrafttreten abwarten; bei konkreten Fällen Rechtsberatung einholen.
Unabhängig von der Reform bleibt die marktgerechte Einordnung entscheidend. Eine hohe theoretische Vertragsmiete nutzt wenig, wenn sie Nachfrage, Lage, Zustand und Zielgruppe verfehlt. Unser Ratgeber zur professionellen Vermietung einer Wohnung zeigt, welche Unterlagen und Vermarktungsschritte zusammenspielen. Die aktuelle Einordnung der Mietnachfrage 2026 in Köln und Rhein-Sieg ergänzt den Blick auf den regionalen Markt.
Fazit: Vorbereiten ja, vorschnell umstellen nein
Die Mietrechtsreform 2026 kann die Vertragsgestaltung und Ertragsplanung privater Vermieter spürbar verändern. Am stärksten betroffen wären voraussichtlich möblierte Kurzzeitvermietungen und Indexmietverträge in angespannten Märkten. Gleichzeitig könnte das erweiterte vereinfachte Modernisierungsverfahren Eigentümer entlasten.
Wer eine vermietete Immobilie in Köln, Bonn oder dem Rhein-Sieg-Kreis neu positionieren, verkaufen oder weitervermieten möchte, sollte rechtliche Rahmenbedingungen und realistischen Marktwert gemeinsam betrachten. Wypior Immobilien unterstützt bei der marktbezogenen Einordnung von Miete, Objektpositionierung und Verkaufsstrategie. Für eine individuelle Besprechung können Eigentümer unverbindlich Kontakt aufnehmen.
Hinweis: Dieser Beitrag informiert allgemein über den Stand des Gesetzgebungsverfahrens am 19. Oktober 2026. Er ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Für die Anwendung auf einen konkreten Mietvertrag ist fachkundige Beratung erforderlich.
Hinweis zum Beitragsbild: Das Beitragsbild wurde KI-gestützt erstellt und dient der redaktionellen Illustration. Es zeigt keine tatsächliche Situation oder ein konkretes reales Ereignis.
