Hausverwalter-Provision bei Neuvermietung: Der Bundesgerichtshof hat eine verbreitete Praxis deutlich begrenzt. Verwaltet ein Unternehmen eine Mietwohnung und vermittelt es anschließend selbst an einen neuen Mieter, darf es dafür grundsätzlich keine zusätzliche Vermittlungsprovision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter. Für Eigentümer ist das mehr als eine juristische Randfrage: Bestehende Verwalterverträge und ältere Abrechnungen können prüfenswert sein.
Hausverwalter-Provision bei Neuvermietung: Das hat der BGH entschieden
In seinem Urteil vom 21. Mai 2026 mit dem Aktenzeichen I ZR 224/25 formuliert der Bundesgerichtshof einen klaren Leitsatz: Ein Wohnungsvermittler hat weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter einen Provisionsanspruch, wenn er zugleich Verwalter der vermieteten Wohnung ist.
Im entschiedenen Fall betreute eine Verwaltungsgesellschaft einen größeren Wohnungsbestand und war außerdem zum Abschluss von Mietverträgen befugt. Neben der laufenden Verwaltungsvergütung sah der Vertrag für jede Neuvermietung eine zusätzliche Provision vor. Die Eigentümerin verlangte gezahlte Beträge zurück und setzte sich damit letztlich vor dem BGH durch.
Grundlage ist das Wohnungsvermittlungsgesetz. Danach besteht kein Anspruch auf Vermittlungsentgelt, wenn der Vermittler zugleich Verwalter der betreffenden Wohnräume ist. Der BGH stellte klar, dass dieser Ausschluss nicht nur den Wohnungssuchenden schützt. Auch eine Provisionsvereinbarung mit dem Vermieter kann unwirksam sein.
Warum die Doppelrolle entscheidend ist
Eine Hausverwaltung steht typischerweise auf der Seite des Eigentümers. Sie kennt das Objekt, organisiert Abläufe und verfügt je nach Vertrag über weitreichende Entscheidungsbefugnisse. Tritt sie zusätzlich als Wohnungsvermittler auf, entsteht eine Doppelrolle. Genau diesen institutionalisierten Interessenkonflikt greift das Gesetz auf.
Entscheidend ist deshalb nicht allein die Bezeichnung auf der Rechnung. Auch eine als Bearbeitungsgebühr oder Neuvermietungspauschale bezeichnete Zahlung kann problematisch sein, wenn sie wirtschaftlich die Vermittlung des Mietvertrags vergütet. Umgekehrt ist nicht jede zusätzliche Tätigkeit einer Verwaltung automatisch verboten. Maßgeblich sind der konkrete Leistungsumfang, die Vertragsgestaltung und die tatsächliche Rolle des Dienstleisters.
Welche Vermieter jetzt ihren Vertrag prüfen sollten
Besonders relevant ist das Urteil für Eigentümer, deren Mietverwaltung bei einem Mieterwechsel selbst Inserat, Auswahl, Besichtigungen und Mietvertragsabschluss übernimmt und dafür zusätzlich zur Grundvergütung eine erfolgsabhängige Provision abrechnet.
- Steht im Verwaltervertrag eine Provision von einer oder mehreren Monatsmieten?
- Verwaltet derselbe Dienstleister genau die Wohnung, die neu vermietet wurde?
- War die Verwaltung zum Abschluss oder zur Vorbereitung des Mietvertrags bevollmächtigt?
- Wurden in den vergangenen Jahren zusätzliche Neuvermietungsentgelte bezahlt?
- Ist die abgerechnete Leistung tatsächlich Vermittlung oder eine eigenständig vereinbarte andere Tätigkeit?
Wer solche Klauseln findet, sollte Vertrag, Rechnungen und Zahlungsnachweise zusammenstellen. Eine pauschale Rückforderung ohne Prüfung ist nicht sinnvoll. Abgrenzung, Anspruchsgrundlage und mögliche Verjährung hängen vom Einzelfall ab.
Können bereits gezahlte Provisionen zurückverlangt werden?
Das Gesetz sieht vor, dass ein nicht geschuldetes Vermittlungsentgelt nach den allgemeinen zivilrechtlichen Regeln zurückgefordert werden kann. Darauf weist auch § 5 des Wohnungsvermittlungsgesetzes hin. Im BGH-Fall hatte die Eigentümerin mit ihrer Rückforderung Erfolg.
Daraus folgt jedoch kein automatischer Anspruch für jeden Vermieter. Zu prüfen sind unter anderem die genaue Verwaltereigenschaft, die vereinbarte Leistung, der Zahlungszeitpunkt und die Verjährung. Eigentümer sollten offene Forderungen nicht eigenmächtig mit laufenden Verwaltungsgebühren verrechnen, sondern den Sachverhalt zunächst rechtlich bewerten lassen.
Was das Urteil nicht verbietet
Das Urteil schafft kein allgemeines Provisionsverbot für die Vermietung von Wohnraum. Ein rechtlich und wirtschaftlich unabhängiger Immobilienmakler, der die Wohnung nicht zugleich verwaltet, kann vom Vermieter weiterhin mit der Neuvermietung beauftragt und für die erfolgreiche Vermittlung vergütet werden. Dafür braucht es eine klare Vereinbarung und eine saubere Trennung der Rollen.
Ebenso ist die reine WEG-Verwaltung nicht automatisch mit der Verwaltung einer einzelnen Mietwohnung gleichzusetzen. Wer nur das Gemeinschaftseigentum verwaltet, befindet sich nicht zwingend in derselben Konstellation wie die im Urteil betroffene Mietverwaltung. Auch hier entscheidet die konkrete Tätigkeit.
Neuvermietung getrennt und transparent organisieren
Für private Vermieter kann eine klare Aufgabenteilung sinnvoll sein: Die Hausverwaltung kümmert sich um das laufende Mietverhältnis und die Immobilie, während ein unabhängiger Makler bei Bedarf Marktpreis, Vermarktung, Interessentenprüfung und Vertragsvorbereitung übernimmt.
Wie eine strukturierte Vermietung abläuft, zeigt unser Ratgeber Mietwohnung richtig vermieten. Die aktuelle Marktlage ordnet der Beitrag zur Mietnachfrage 2026 in Köln und im Rhein-Sieg-Kreis ein. Ergänzend sollten Vermieter die laufende Mietrechtsreform 2026 im Blick behalten.
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Fazit: Verträge prüfen, Rollen sauber trennen
Die Hausverwalter-Provision bei Neuvermietung ist nach dem BGH-Urteil keine frei gestaltbare Zusatzvergütung, wenn Verwaltung und Vermittlung dieselbe Wohnung betreffen. Für Eigentümer lohnt sich daher ein Blick in bestehende Verträge und ältere Abrechnungen. Für künftige Vermietungen sind transparente Leistungen, klare Zuständigkeiten und eine eindeutige Trennung zwischen Verwaltung und unabhängiger Vermittlung entscheidend.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Rechtsstand: 21. Oktober 2026.
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